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【美国报税】在美国有房产,但是不在美国住,需要报税吗?

非美国税务居民(即过去一年在美国居住少于183年或过去三年累计加权少于183天的情况,比如中国大陆居民)在美国购置房产用于自住或给在美国求学的儿女或亲戚居住的情况,是无需申报美国个人所得税单的( Form 1040 或Form 1040NR)。 如果您将美国的不动产用于出租,产生租金收入的话,那么需要关注税务处理方面的两种处理方法。

在美国持有房产的四种方式

首先,在美国持有房产的中国买家,通常持有?#38382;?#20197;个人、联名、公司、信托?#20154;?#31181;常用的持有?#38382;?#20026;主。

一、个人持有(独立完全产权)
个人持有方式,房屋的权益和责任都归个人所有,多适用于未婚单身男女拥有的产权。

二、联名持有(两个人以共同拥有产权)
在美国,联名持有分为联合产权(Joint Tenancy or Joint Tenancy with Right of Survivorship)和共有产权(Tenancy in Common)两?#20013;问健?br />
三、公?#23621;?#26377;产权
是指产权归公司所有,公司负责人需要按照公司章程和有关法规?#38382;?#23545;房地产的权益和责任。

公?#23621;?#26377;产权特点:
1、根据各州法律规定不同,某些个人信息可能不会公布在市政网站上,在一定程度上保护个人隐私。
2、可以债务隔离,达到规避风险的目的。
3、便于多人合伙,成立合伙企业来购买房产,适合大规模资金的房地产投资。公司名义购房在股份转让和股份继承方面都更加方便。
4、以公司名义购买房产,相对于个人名义而言办理?#20013;?#20250;相对复杂一些,而?#19968;?#20135;生必要的注册和运营维护(比如公司年检,报税)的成本。关于成立公司细节请参?#27169;?a href="http://www.pgydo.tw/meiguo/" target="_blank">注册美国公司专题

四、信?#34892;问?/strong>
信托是在美国常用的资产保护和高收益合理税务规划的产权持有?#38382;健?br />
若您已持有美国房产并且把它用于出租,产生租金收入的话,那么需要关注税务处理方面的两种处理方法。

不申报租金收入不报个人所得税单

若不申报租金收入不报个人所得税单,在这种情况下,租金收入的30%需要上缴美国国税局(IRS)。

如果委托房屋中介代收租金,中介则有义务代扣代缴收入的30% 上报给IRS。如果没有中介,屋主有义务自行上缴租金收入的30%。总之,不申报个人所得税单(Form 1040 - Nonresident)的情况下,30%的租金收入需要上缴到美国国税局。

申报租金收入即申报个人所得税单

申报租金收入即申报个人所得税单(Form 1040NR – Nonresident)。此种方式可以在租金收入中抵减房产税,贷款利息,修理费用,折旧费用,会计师申报费用?#20154;?#26377;相关费用,还可以抵减personal exemption (2017 年为$4,050,2018年目前已经取消personal exemption,因此抵减数额比往年降低$4,050)。

如果所有费用加起来超过租金收入,那么不仅当年不用缴纳任何所得税金还可以累计亏损在将来出售资产时抵减增值利润。

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现实情况是:理性的屋主?#21152;?#35813;选取第二种方式,在这种方式计算下,当年亏损的情况占一定比例(因为计提折旧,个人居民住房一般按照27.5年折旧),这些都可抵减将来的收入。

?#27604;?#36873;取第二种方式的话,需要找CPA 协助办理两件事情:
(1)填报Form W-8ECI 表格,然后交给房屋中介?#24471;?#27492;项房产收入属于美国交易相关收入,屋主将来会自行申报税单从而避免30% 租金收入被代扣代缴。
(2)填报Form W-7 表格申请美国税号(US Tax identification number),税号是缴税和退税的唯一身份识别方式,所以至关重要。非税务居民的纳税截止日是每年6月15日,也可延期6个月到12月15日。

此外,如果房屋拥有者之后有移民美国的计划,那么将来作为美国税务居民是需要每年按时申报个人所得税的。房屋的地产税,贷款利息,贷款保险金等都可以冲减个人收入从而降低税负。

至于报税是否麻?#24120;?#36825;个需要结合个人情况而定。通常来讲,屋主只要提供全年租金及支出明细金额,会计师无需检查每一项收入凭证及支出凭证,个人平时做好收入支出明细表即可。如果将来没有移民税务筹划的诉求,那么仅报美国租金收入税表很简单,和注册会计师做好配合沟通就可以了。
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